16. November 2018

Der Immobilien Brief: Mezzanine als Chance für Bauträger und Kapitalanleger

Interview mit Marcus Kraft, Geschäftsführer der aamundo Fund Management

Marcus Kraft ist Geschäftsführer der „aamundo Fund Management“ (AFM). AFM vermittelt als Unternehmen der aamundo-Gruppe Finanzierungen für Projektentwicklungen und Sondersituationen im Nachrangbereich. Die aamundo Immobilien Gruppe ist ein auf die deutsche Immobilien- wirtschaft fokussierter Investment Manager mit der Kernkompetenz im aktiven Asset Management. Mit der „aamundo Investment Management“ managed und co- investiert die Gruppe in Wohnimmobilienportfolien im Core- Segment, mit der „aampere Investment Management“ wird das opportunistische Immobilien-Segment im Bereich Wohnen und Gewerbe bedient. Auf der Investorenseite investiert aamundo für dritte Kapitalsammelstellen auf Seperate Account-Ebene, als Co-Investor in Club Deals.

Der Immobilienbrief: Herr Kraft, Sie stehen in der aamundo-Gruppe für die Finanzierungsseite bzw. strukturierten Finanzierungen. Was haben wir unter Mezzanine-Darlehen zu verstehen?

Marcus Kraft: Mezzanine-Darlehen sind eigentlich nichts anderes als nachrangige Darlehen zur Projekt- oder Unternehmensfinanzierung, die gegenüber Banken ähnlich wie Eigenkapital das Haftkapital erhöhen und damit die Finanzierung von Unternehmen oder Projekten sicherstellen. Mezzanine-Darlehen werden aufgrund des höheren Risikos naturgemäß auch deutlich höher, oft zweistellig, verzinst. Bei Projektfinanzierungen erhöhen Mezzanine-Darlehen den Spielraum des Bauträgers. Durch die Regulierung sind Banken sehr oft in ihrer Kreditvergabe eingeschränkt, obwohl das zu finanzierende Projekt nur mit geringen Risiken verbunden ist. Hier erweitern Mezzanine-Darlehen mit relativ geringem Risiko das mögliche Projektvolumen.

Der Immobilienbrief: Sie agieren hier als Dienstleister. Wie sieht das konkret aus?

Marcus Kraft: Die Strukturierung der Mezzanine Darlehen wird als Dienstleistung angeboten. aamundo agiert dabei als Investmentfonds-Berater und Finanzanlagenvermittler von Mezzanine-Debt-Fonds bzw. Mezzanine- Direktinvestments. Der erste Mezzanine-Fonds ist in Vorbereitung und plant Mezzanine Kapital in einer Einzel-Losgröße pro Projekt von 3 bis 20 Mio. EUR zu vergeben. Finanziert werden v.a. die immobilienwirtschaftlichen Asset Klassen Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik in guten Lagen oder Lagen mit Potenzial.

Der Immobilienbrief: Warum sind Kreditnehmer bereit, für Mezzanine Darlehen zum Teil deutlich höhere Zinsen zu bezahlen als für Bankdarlehen?

Marcus Kraft: Unser USP ist die Generierung von Wertschöpfung für den Darlehensnehmer durch das Ermöglichen attraktiver Projekte durch Schließen der Eigen- respektive Fremdkapitallücke. Wir mildern somit die Folgen einer zunehmend immer schärfer werdenden Regulatorik auf den Immobilienmarkt ab. Gleichzeitig können wir Synergien durch unsere Schwestergesellschaften generieren. Wir können damit Finanzierungen durchführen, für die es oft gar keine Alternativen gibt.

Der Immobilienbrief: Warum können Sie Finanzierungen darstellen, die klassische Banken nicht machen würden?

Marcus Kraft: Die meisten Finanzierungen, die wir machen, hätten vor wenigen Jahren noch Banken sehr gerne selber gemacht. Die sind heute aber durch die Regulatorik sehr stark eingeschränkt. Zudem befindet sich der Finanzierungsmarkt in einem Wandel. In angelsächsischen Ländern war früher eine Relation von 20:40:40 bestehend aus 20% Eigenkapital, 40% nachrangigen Darlehen und 40% Fremdfinanzierung der Standard. Demgegenüber war Deutschland immer durch Bankenfinanzierungen in einer typischen 20:80 Redaktion geprägt. Das hat sich im Zuge der Internationalisierung geändert. Non recourse Finanzierungen ersetzen immer mehr die in Deutschland früher übliche volle Haftung des Kreditnehmers. Das führte zu anderen Risikoeinschätzungen. Sogenannte Covenants setzen strikte Relationen, die der Kreditnehmer bei Bankfinanzierungen einzuhalten hat. Bei Covenant-Brüchen werden Automatismen in Kraft gesetzt, obwohl lediglich eine möglicherweise kurzfristige Planabweichung eingetreten ist. Hier können wir einspringen und Wertschöpfung generieren.

Der Immobilienbrief: Wie groß schätzen Sie den  Markt in Deutschland?

Marcus Kraft: Wir schätzen den Markt bei sich verschärfender Regulatorik, steigenden Baukosten, abnehmender Renditekompression und dem Beginn einer sich verändernden Zinslandschaft in den kommenden Jahren für den insti- tutionellen Bereich auf ein Volumen von schätzungsweise ca. 10 Mrd. EUR p.a.. Die Angebotsseite des zur Zeit ca. 5-7 Mrd. EUR großen Marktes besteht aus einer nahezu monopolistischen Struktur von 5-6 Unternehmen mit relevanten Marktanteilen. Sie ist in der Lage, Monopolkonditionen zu fakturieren.

Der Immobilienbrief: Wer finanziert denn die Mezzanine-Darlehen für Sie? Mit welchen Vehikeln arbeiten Sie?

Marcus Kraft: Gespeist werden die Finanzierungen von (semi-) institutionellen Investoren aus Deutschland aus den Bereichen der Versicherungen, Versorgungswerke, Pensi- onskassen, Stiftungen, Family Offices, Sparkassen & Volksbanken. Wir planen jährlich ca. 200-300 Mio. EUR an Mezzanine Kapital zu vergeben. Finanziert werden immobilienwirtschaftliche Asset Klassen wie Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistic. In guten Lagen oder Lagen mit Potenzial in den Risikoklassen value add und opportunistic.

Wir sind in Vorbereitung eine Mezzanine-Fondslinie für Institutionelle Anleger aufzulegen. Und dies nach regulierten Strukturen Luxemburger (alt.: deutscher) Provenienz. Das Unternehmen ist reguliert nach §34f GewO (Finanzanlagevermittlung). Die USPs der aamundo Fund Management bestehen aus einem großvolumigen Deal- und Kapitalsourcing, das durch die vier Geschäftsführer mit ihrer langjährigen Erfahrung in den genannten Spezialbereichen gewährleistet wird.

Der Immobilienbrief: Was haben Sie weiter vor?

Marcus Kraft: Das Gesamtvolumen des Unternehmens nach 5 Geschäftsjahren soll ca. 500 Mio. EUR (Funds Invested) umfassen. Die aamundo Fund Management wird nach einer Anlaufphase im eingeschwungenen Zustand jähr- lich ca. 100 Mio. EUR direkt vermitteln und knapp 200 Mio. EUR indirekt über Fondsvehikel der Gattungen „Projektentwicklung“ und „Sondersituationen“ in Mezzanine-Beteiligungen investieren.

Der Immobilienbrief: Vielen Dank Herr Kraft, dafür wünschen wir Ihnen und der aamundo-Gruppe viel Erfolg.

Ansprechpartner

André Vinson
T 069 / 87 40 34 506
E investor-relations@aamundo.de

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